بالتفصيل معنى الشياع في العقار بالنظام السعودي

بالتفصيل معنى الشياع في العقار بالنظام السعودي ،  هل أنت جديد في عالم العقارات في السعودية؟ هل سمعت مصطلح “شيعة” لكنك لست متأكدًا تمامًا مما تعنيه؟ لا تقلق، نحن هنا لنفصلها عنك في منشور المدونة هذا بطريقة ودية ويسهل التعامل معها.

تعريف الشياع في العقار بالنظام السعودي.

تعنى مفهوم الشياع في العقار بالنظام السعودي بتقسيم الملكية العينية للعقار بالتساوي بين مشاركين، وذلك بموجب اتفاق شرعي أو عقدي يحدد حصة كل شريك. ويتم التصرف في المال المشاع بين الشركاء بصورة متفق عليها ويجوز الاتفاق على توزيع الأراضي بينهم بطريقة مناسبة، بما يتناسب وحاجات كل شريك. ويجوز لكل شريك تصرف في حصته المفردة، بينما الحصة الشائعة لا تخضع للتصرف إلا بموجب قرار مشترك بين الشركاء. ويشتمل الشياع في العقار بالنظام السعودي على نظام الأراضي القديمة والمشاع في الأراضي، ويختلف النظام باختلاف طبيعة العقار وعدد المساهمين فيه.

الشياع وتعدد أصحاب الحق العيني.

ينجم الشياع في العقار بالنظام السعودي عن تعدد أصحاب الحق العيني، حيث يمتلك أكثر من شخص حصة في الملكية العينية للعقار غير القابل للإنقسام. ويحدث ذلك في حال امتلاك أشخاص معاً عقاراً أو منقولاً، ولذلك تحوي حالة الشياع مخاطر وأضرار تتمثل في عدم اتفاق الشركاء في بعض الأحيان على طريقة إدارة المال المشترك، ويتحتملون في ذلك خسائر كبرى، حيث يضطر الجميع دائماً إلى إيجاد الحلول المناسبة للحفاظ على حقوقهم. كما يمكن أن يحدث اتفاق طويل الأمد حول طريقة إدارة المال المشترك في العقار والتفاوض على أتفاقيات طويلة الأجل لتحديد الإجراءات اللازمة لحل المشاكل التي يمكن أن تنشأ. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للطرفين المتشاركين التوقيع على اتفاقات قانونية مخصصة لتنظيم تلك العلاقات.

 ملكية الأرض والعقار في الشياع.

تتعدد أصحاب الحق العيني في الشياع، ويتضمن ذلك ملكية الأرض والعقار. يعتبر نظام الشياع هو الاشتراك في الملكية دون وجود حصة مفرزة لأحد الملاك. ويخوّل حق المالك الشائع في الشيء المشترك الاستعمال والتصرف فيه، بحيث يكون بقدر الحصة العائدة له من الملكية المشتركة. وعلى الرغم من عرقلة تداول الأموال العقارية، إلا أن الشياع يحمي أصحاب الحق العيني من مخاطر عدم التوافق في طريقة إدارة المال المشترك. ويمكن لأصحاب العقارات ذات الملكية المشتركة في المبنى المعني الحصول على تصريح بتقسيم حصصهم عن طريق الاتفاق المتبادل، وإكمال إجراءات القسمة القضائية بالتنسيق مع الجهات المختصة. في هذا السياق، تدعم السلطات السعودية نظام الشياع من خلال التنظيم القانوني للملكية الشائعة، وذلك بما يخدم حقوق أصحاب العقار في تداول أموالهم واستغلالها بكل سهولة واستقرار.

 إدارة المال الشائع والضرائب المفروضة في الشياع.

تعد إدارة المال الشائع والضرائب المفروضة عليه من الأمور الهامة التي يجب على الشركاء الاهتمام بها في الشياع في العقار بالنظام السعودي. ويتحمل كل شريك من الشركاء نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه، وذلك بنسبة حصته في المال المشترك بينهم. ومن المهم الالتزام بالنظام المتفق عليه لإدارة المال الشائع بين الشركاء، والذي يجب أن يكون واضحًا وشفافًا لتجنب أي خلافات تؤثر على المال المشترك بينهم. وفي حالة تحول الملكية إلى ملكية مفرزة، ينتهي الشيوع عندما يشتري أحد الشركاء الحقوق الكاملة في المال الشائع ويصبح المال ملكًا له وحده.

القسمة القضائية والخروج من الشياع.

فيما يتعلق بالقسمة القضائية والخروج من الشياع، يحدد القانون المدني السعودي ثلاث حالات يمكن فيها للشريك الخروج من الشياع باللجوء إلى القضاء. ويراعى في ذلك أن يكون الشيء الشائع قابلاً للقسمة دون أن تفوت المنفعة المقصودة منه. وفي حالة الخروج من الشياع، يتم تحديد نصيب كل شريك بناءً على حصته في الملكية الشائعة. لذلك يربط القانون بين مدى تجانس الشركاء في الآراء وخروجهم من الشياع، فعندما يتعذر الاتفاق بينهم على شروط معينة لإدارة المال المشترك، فإن القسمة القضائية يتبعها الشريك الذي يرغب في الخروج من الشياع. ويتطلب القانون ظروفًا خاصة للخروج من الشياع الموجود في القسمة القضائية، ويجب أن يتم التزام المشتركين بالأحكام القانونية بصرامة لتحقيق النزاعات العقارية بينهم. لذلك، ينصح بالتعاون بين الأطراف في إيجاد حلول بديلة لمنع التدخل القضائي في هذا الشأن، حيث يمكن التوافق على قواعد لإدارة المال المشترك.

المشاعة ونظام الأراضي القديم.

في نظام الشياع، يوجد مفهوم آخر مهم يطلق عليه المشاعة، و هي الأراضي التي تكون ملكية مشتركة لمجموعة من الأشخاص دون تقسيم الملكية بينهم. وكانت هذه النظم الأرضية سائدة في بعض المناطق في الفترة العثمانية. في السعودية، ينظم النظام السعودي أحكام الملكية الشائعة باستناد إلى الشريعة الإسلامية. ولا يسمح لأحد الشركاء بالتصرف في الضرائب المفروضة على المال الشائع مثلما هو الحال في الملكية المفرزة. وعندما يرغب أحد الشركاء في الخروج من الشياع، يتم تقسيم الملكية الشائعة بينهم تقسيماً عادلاً وفق المبادئ الدينية والقانونية. أحد الأنظمة القديمة التي كانت سائدة في هذا الصدد هو النظام القديم للأراضي الذي كان يحتوي على مجموعة من الأراضي الزراعية التي كانت تتمتع بنفس المفهوم مشعًا، ويمكن أن يكون ذلك سبباً في تحول شيوع الملكية في بعض الدول لتشمل العديد من المجالات بما في ذلك العقارات.

 الشفعة في بيع العقار المشفوع فيه.

تعتبر الشفعة من الحقوق القانونية القديمة في العقار، حيث تجيز للشريك أو الجار بيع العقار المشفوع به بدلاً من المشتري في حالة تخلى عنه. وتطلق على المشتري الذي يُجبر على التخلي عن العقار: المشفوع منه أو ضده. ويسمى العقار المطلوب أخذه بالشفعة: المشفوع فيه. وتزداد متانة العلاقات في المجتمع نظراً لأهمية هذه الرخصة في بيع العقارات المشاعة، وتقتضي الشفعة شروطاً محددة من قبل القانون المدني، وإذا حلت أسباب الشفعة بسقوط حق الشريك في اخذ العقار المشفوع بها في الدعاوى القائمة. ويستمد الشريك الشفيع، وهو صاحب الحق العيني في العقار، حقوقه من ملكيته للعقار المشفوع به في وقت إبرام البيع المشفوع فيه، ويتميز نظام الشفعة بأنه يمارس ضد كل مشترٍ سواء كان أجنبياً أم محلياً.

نظام الوساطة العقارية في السعودية.

تعد الوساطة العقارية من الأمور الهامة والحيوية في قطاع العقارات بالمملكة العربية السعودية. وبموجب نظام الوساطة العقارية في السعودية، يتم إتاحة الفرصة للوسطاء العقاريين لتوسيط عمليات الشراء أو البيع أو الاستئجار للعقارات بالمملكة، وذلك بموجب التفويض من الأطراف المعنية. وتتضمن مهام الوساطة العقارية في السعودية، البحث والتقييم والمقارنة والتسويق العقاري وإدارة الأملاك وبيعها وبيع منفعتها وتأجيرها، ويجب على الوسطاء العقاريين ترخيص عقودهم من قبل الهيئة العامة للعقار قبل العمل بها، والتزامهم بممارسة الوساطة العقارية بأنفسهم أو بواسطة مديرين معتمدين. وتأتي هذه الخطوات في إطار الحفاظ على سلامة العقارات وتوفير الحماية للمشترين والبائعين والمستاجرين.

تداول الأموال العقارية وتأثير الشياع عليه.

تتأثر تداول الأموال العقارية بشكل كبير بنظام الشياع، حيث يتسبب في عرقلة التعاملات التجارية وتأخير العمليات الإدارية، وذلك بسبب عدم اتفاق الشركاء على طريقة معينة لإدارة المال المشاع. كما يعاني نظام الشياع من عيوب ومساوئ تؤدي إلى فشله في نقل الملكية العقارية وإجراءات التصرف فيها، وبالتالي لا يمكن الاعتماد عليه في تداول الأموال العقارية بشكل فعال. لذلك، يتطلب تحسين نظام الشياع وتعديله بما يتوافق مع متطلبات الأسواق العقارية الحديثة.

التملك الشرعي ولامركزية إدارة المال المشاع.

تركز هذا القسم من المقال على تملك الشرعي للأراضي والعقارات المشاعة، وعدم وجود مركزية في إدارة المال المشاع بين الشركاء. فبحسب الأحكام الشرعية، يحق لكل شريك الاستمتاع بحصته في المال دون المساس بحقوق الشركاء الآخرين، حتى وإن كانت مساهمتهم في المال أقل. أما فيما يتعلق بالإدارة، فتكون مسؤولية كل شريك عن نصف حصته، وبالتالي لا يوجد مركزية في إدارة المال المشاع. وهذا يعني أن كل شريك مسؤول عن قسمه الخاص، ويجوز له استعماله بالطريقة التي يراها مناسبة، طالما لا تضر بحقوق الشركاء الآخرين. في النهاية، يعد الشياع نظامًا شرعيًا يحمي حقوق جميع الشركاء ويوفر العديد من الخيارات لحل المشكلات المحتملة، مثل القسمة القضائية والتحول إلى الملكية الخالصة.